Новое в системе управления жилищно-коммунальным комплексом крупного города. Модернизация экономики и реформирование менеждмента.

Острота жилищной проблемы, неудовлетворительное состояние текущего и капитального ремонтов, необходимость поддержки надежного и экологически безопасного функционирования водо-, тепло-канализационного хозяйства и газо-, электрообеспечения потребовали коренных изменений сложившейся системы управления. Прежде всего, это относится к экономическому механизму управления жилищно-коммунальным комплексом (ЖКК), реформирование которого требует, во-первых, разработки законодательных и нормативно-правовых актов, направленных на четкое разграничение функций управления между окружной и городской администрацией, в части владения и управления жилым фондом; во-вторых, структуризации воспроизводства жилья, исходя из потребности населения в жилище разных форм собственности, а также на базе создания экономических предпосылок и стимулов для привлечения в жилищную сферу широкого круга отечественных и зарубежных инвесторов.

Новые подходы к финансированию ЖКК, привлечение средств населения, предприятий и организаций требуют изменения кредитно-финансовой и налоговой системы. Среди задач, которые необходимо решать в первую очередь, отметим следующие:

• разработка прогнозов потребления жителями коммунальных услуг, объемов финансирования, источников их покрытия и платежеспособности населения с учетом инфляционных процессов;
• формирование внебюджетных фондов по развитию жилищного строительства;
• совершенствование системы кредитования капитального ремонта жилого фонда;
• введение экономически обоснованной платы на жилье и коммунальные услуги, с одновременным предоставлением социальных дотаций для остро нуждающейся части населения.

Реформирование экономики потребовало создания новых структур, которые способствуют существенному совершенствованию всего технологического процесса эксплуатации жилого фонда и его управления. К ним, прежде всего, необходимо отнести Дирекции единого заказчика (ДЕЗы), которые стали выполнять основные функции по управлению жилым фондом, его ремонтом и техническим обслуживанием, санитарной очисткой территории и т.д. Соответственно на них возложена ответственность за техническое состояние жилого фонда и эффективное расходование выделяемых на эти цели средств.

ДЕЗы имеют статус государственных предприятий -заказчиков и им выделяются необходимые финансовые ресурсы, которые они передают подрядным организациям, с которыми заключаются договоры-подряды на выполнение работ.

Важным этапом реформирования системы управления ЖКК стал переход к обслуживанию жилищного фонда частными компаниями (на конкурсной основе). Впервые эта форма была апробирована в Юго-Восточном административном округе, где к настоящему времени половину жилищного фонда обслуживают частные компании. Это значительно улучшило качество текущего ремонта жилищного фонда и сократило стоимость его обслуживания. Как показывает практика, даже при недостаточном и нестабильном финансировании затрат на содержание и ремонт жилищного фонда, количество частных фирм, осваивающих данный рынок, постоянно растет. В значительной степени это обусловлено пониманием того, что муниципальный заказ на этот вид работ носит постоянный характер. Кроме того, по мере реформирования системы управления ЖКК финансирование будет стабилизироваться в соответствии с реальными потребностями.

Префектура Юго-Восточного административного округа выступила с предложением о проведении в муниципальном районе "Выхино" эксперимента по привлечению частных компаний ( также на конкурсных началах ) к управлению жилищным фондом. Одна из целей этого эксперимента - это ликвидация монополии Дирекций единого заказчика, которые ныне представляют собой единственную структуру, осуществляющую функции заказчика на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и нежилых помещений.

На управляющую компанию возлагаются все функциональные обязанности, которые раньше выполняла Дирекция единого заказчика. Отношения между Управлением муниципального района (Управой) и управляющей компанией строятся на основе договора, заключаемого на пятилетний срок.

Управляющая компания использует для осуществления конкретных функций финансовые средства и основные фонды, передаваемые ей из бюджета. Вознаграждение за ее управленческие услуги осуществляется в виде фиксированной (установленной договором) и переменной оплаты (зависящей от конечных результатов и эффективности работы).

Для повышения заинтересованности управляющей компании в улучшении качества услуг в договоре предусматривается оценка ее деятельности (неудовлетворительно, удовлетворительно, отлично). Она определяется по результатам совместных ежемесячных выборочных проверок жилищного фонда, проводимых представителями Управы и управляющей компании. За неисполнение своих обязательств управляющая компания штрафуется, а для возмещения материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду в результате нарушения условий договора, предоставляет залог.

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания жилищного фонда производится на основе открытого конкурса, для участия в котором компании составляют заявки. В них помимо общих сведений о компании содержится информация о ее финансовом состоянии и о профессионально-квалификационном уровне, подтверждаемом лицензией.

Контроль за деятельностью управляющей компании и оценку качества ее работы осуществляет районная Управа.

В ее функции входят:

• получение информации о состоянии жилищного фонда и его сохранности;
• оценка эффективности управления жилищным фондом и качества работы компаний на основе предварительно согласованных критериев;
• оказание управляющей компании помощи в выявлении и способах решения проблем;
• информирование компании о тех аспектах ее деятельности, которые нуждаются в улучшении.

Для осуществления этих функций при Управлении района "Выхино" создается специальная муниципальная служба.

Важным моментом системы контроля является составление на основе проведенных проверок плана мероприятий с перечислением требований, предъявляемых Управой к деятельности компании. Качество ее работы оценивается, с одной стороны, Управой, а с другой - самими жителями.

Реакция населения и ряда ведомств на внедрение новой системы управления неоднозначна. Очевидно, сказываются психологические стереотипы, согласно которым привлечение к управлению жилищным фондом частных компаний не может быть эффективным из-за отсутствия действенных рычагов их административного подчинения государственным структурам. Мера экономической и социальной оправданности будет выявлена по результатам эксперимента.